Exemple de vente à réméré

Exemple chiffré d'une vente à réméré qui nous avons traité.

Monsieur Patrick possède une maison qui constitue sa résidence principale, estimé à 150.000€. Pour des raisons diverses, il a 60.000€ de dettes, et des difficultés à honorer ses échéances. Dans un premier temps, il a été fiché par quelques créanciers. Puis sa banque a refusé d'augmenter son découvert et des échéances de prêts ont été impayées. Excédés, les créanciers demandent le remboursement du capital restant dû.

Scénario classique. Ne pouvant avoir droit à une restructuration de ses crédits à cause de son fichage, il ne peut rembourser ses prêts. Finalement, la justice décide la saisie immobilière de son bien. Sil laisse faire la procédure, son bien va être vendu pour une somme nettement inférieure à sa valeur réelle, voire peut-être même inférieure au capital qu'il doit rembourser. Monsieur Patrick se retrouverait alors sans bien immobilier, et toujours endetté.

Mise en place d'une vente à réméré. Après étude de son dossier, un investisseur lui propose de lui acheter son bien (avec une décote), avec faculté de rachat. Ce bien est acheté à 105 000€, montant sur lequel il faut déduire les frais d’acte 3.150€ (frais de notaire réduits).

C'est-à-dire, le montant de la vente à 105 000€ sur lequel, il faut déduire : 60.000€ pour le remboursement de ses dettes, 25.000€ pour constituer le dépôt de garantie qui sera utilisé plus tard pour le rachat de son bien. 8 450€ de trésorerie sont virés sur le compte de Monsieur Patrick. La rémunération des intervenants sur ce dossier se monte à : 8 400€.

Suite de notre exemple chiffré. Pour cette opération, la période de réméré a été fixée à 12 mois. Un contrat d’occupation des lieux a été établi prévoyant une indemnité mensuelle de 657€ par mois. Monsieur Patrick devient alors simple occupant et continue à vivre dans sa propriété. Les dettes sont remboursées, la saisie immobilière est arrêtée, et les différents fichages supprimés.

Dès que les fichages bancaires ont été levés, nous nous sommes chargés de trouver l’organisme de crédit qui a permis à Monsieur Patrick de recouvrer la pleine et entière propriété de son bien.

Le prix du rachat de ce bien sera de 112.875€ (la différence entre les 105.000€ de la vente et les 112.875€ du rachat correspondant à la marge de l’investisseur). Le montant du dépôt de garantie (25.000€) permettra de régler les frais d'acte notarié (environ 1.800€) pour l’acquisition, les frais de garanties (PPD) pour la banque prêteuse se montent à 1300€. Le solde servira d’apport personnel. Le montant à financer pour le nouvel emprunt sera au maximum de 90.975€ (c'est à dire 112.875€ + 1.800€ + 1.300€ - 25.000€). Nous avons trouvé une banque qui a financé cette somme sur 15 ans à 1,5% avec des remboursements mensuels hors assurance de 564,72€. Il pourra justifier aisément de son apport personnel car cette somme sera restée consignée chez le notaire qui aura reçu la première vente.