Lorsqu’un propriétaire envisage une vente avec faculté de rachat, l’une des premières questions est naturellement : « Combien cette opération va-t-elle me coûter ? »
Il n’existe pas de réponse unique ni de pourcentage valable pour tous les dossiers.
Le coût dépend notamment de la valeur du bien, du montant à régler, des conditions proposées par l’acquéreur, de la durée de l’opération, de l’occupation éventuelle du logement et des conditions prévues pour la sortie.
Une vente qui règle une urgence aujourd’hui mais crée une nouvelle impasse quelques mois plus tard n’a pas réellement résolu le problème.
Il n’existe pas un « taux du réméré »
Deux propriétaires possédant des biens de valeur comparable peuvent recevoir des propositions très différentes.
Le besoin financier n’est pas le même. La situation des créanciers n’est pas la même. Le travail nécessaire pour analyser et structurer le dossier peut être différent. Les conditions économiques proposées par les acquéreurs peuvent également varier.
C’est pourquoi annoncer qu’une vente à réméré « coûte X % » serait trop simplificateur.
Ce qui compte est de connaître le coût réel du montage envisagé, puis de vérifier qu’une sortie crédible existe.
Les principaux postes à examiner
1. La valeur du bien et le prix de vente proposé
La valeur expertisée du bien et le prix auquel un acquéreur accepte de l’acheter ne sont pas nécessairement identiques. Cet écart doit être compris avant toute décision.
2. Les dettes et besoins à régler
Le besoin peut comprendre des créances bancaires, fiscales, sociales ou autres, ainsi que les sommes nécessaires pour traiter une situation devenue urgente. Le décompte doit être établi aussi précisément que possible.
3. Les frais et honoraires liés à l’opération
Une proposition individualisée doit permettre au propriétaire d’identifier et de comprendre les différents frais, honoraires et provisions qui lui sont appliqués.
Leur montant n’est toutefois pas standard. Il dépend du dossier, de sa complexité, de l’opération envisagée et des différents intervenants.
Le détail des frais, honoraires et provisions n’est volontairement pas reproduit dans l’exemple public présenté plus bas, car il varie selon chaque dossier. L’objectif est ici d’illustrer une méthode de construction et de sortie, et non de présenter un barème.
Dans une proposition réelle, chaque poste doit naturellement être présenté et expliqué individuellement avant tout engagement.
4. L’occupation éventuelle du bien
Lorsque le vendeur continue à occuper son logement, une indemnité d’occupation peut être prévue. Son montant, sa durée et son mode de paiement dépendent du montage.
Dans une étude réelle, son coût doit être apprécié sur toute la durée envisagée, et non uniquement mois par mois.
5. Les conditions économiques de la sortie
Le montant qu’il faudra réunir pour exercer la faculté de rachat doit être connu dès le départ.
Selon le contrat, certains coûts ou une prime de sortie peuvent éventuellement être prévus. Lorsqu’ils existent, ils doivent être intégrés dès l’origine au scénario de sortie.
Exemple pédagogique : préparer la sortie dès l’entrée
Les montants ci-dessous correspondent à une configuration particulière. Ils ne constituent ni un tarif, ni une moyenne, ni un barème applicable à tous les dossiers.
Un propriétaire possède un bien expertisé à 600 000 € et doit régler 185 600 € de créances.
Une opération est construite sur un montant de vente de 300 000 €.
Dans cet exemple, le montant de l’opération a été recherché au regard du besoin à traiter et des conditions du montage, sans chercher à mobiliser davantage que nécessaire. Plus le montant à remobiliser pour la sortie est élevé, plus il est important d’en vérifier préalablement la faisabilité.
Après règlement des créanciers et prise en compte de l’ensemble des frais, honoraires et provisions propres à cette simulation, il reste 42 400 € disponibles.
Le détail de ces frais, honoraires et provisions n’est pas reproduit ici, leur montant variant selon chaque dossier.
Dans cet exemple, les 42 400 € sont conservés afin de participer au futur rachat, plutôt que d’être considérés comme une trésorerie à consommer.
La valeur de rachat retenue étant de 300 000 €, le besoin de financement futur est ainsi ramené à :
300 000 € − 42 400 € = 257 600 €.
Dans cet exemple, la valeur de rachat est identique au montant de la vente. Ce n’est pas une règle générale : selon les conditions contractuelles, une prime de sortie ou d’autres coûts peuvent être prévus. Lorsqu’ils existent, ils doivent être identifiés et intégrés au scénario de sortie dès le départ.
Au lieu d’attendre la fin de l’opération pour découvrir qu’il faut retrouver 300 000 €, le scénario de sortie est donc étudié dès le départ sur la base d’un besoin futur de 257 600 €.
À partir de ce montant, il devient possible d’examiner si les revenus, les charges, l’âge, la situation professionnelle et patrimoniale ainsi que les perspectives du propriétaire rendent un refinancement futur crédible.
Cette étude ne garantit évidemment pas qu’un établissement bancaire accordera un financement ultérieurement. Elle permet en revanche de vérifier que la question du refinancement n’est pas repoussée après la signature de la vente.
Les 5 questions pour chiffrer une opération
- Quelle est la valeur réaliste du bien ?
- Quel montant doit réellement être réglé aujourd’hui ?
- Quel montant restera disponible après l’opération ?
- Quel sera le coût du montage sur la durée envisagée ?
- Quelle somme faudra-t-il réellement mobiliser pour sortir ?
Un pourcentage isolé ne permet pas de répondre à ces questions.
Une opération réussie se juge aussi à sa sortie
Lorsqu’un propriétaire est confronté à une déchéance du terme, à des poursuites ou à une situation financière devenue urgente, le premier soulagement peut être considérable : les créanciers sont réglés, les poursuites cessent et du temps est retrouvé.
Mais ce soulagement ne suffit pas à juger la qualité du montage.
Il faut également savoir ce qui devra se passer six, douze ou dix-huit mois plus tard.
La sortie peut reposer sur un refinancement, une vente classique du bien, la mobilisation d’un autre actif, une évolution prévisible de la situation financière ou patrimoniale, ou encore une combinaison de plusieurs solutions.
Ce scénario doit être confronté à la réalité du dossier avant la signature.
Les 5 questions pour sécuriser la sortie
- Quelle est la sortie principale envisagée ?
- Dans quel délai doit-elle intervenir ?
- Quelles conditions devront être remplies pour qu’elle fonctionne ?
- Que se passe-t-il si elle prend plusieurs mois de retard ?
- Quelle solution de repli est prévue si le premier scénario échoue ?
Pourquoi je ne publie pas de pourcentage standard
Il serait facile d’annoncer ici un coût moyen ou une fourchette.
Je préfère ne pas le faire.
Un chiffre publié sur internet serait rapidement interprété comme un tarif ou un barème, alors que deux opérations portant sur des biens de valeur comparable peuvent nécessiter un travail et présenter des conditions très différents.
Dans un dossier réel, au contraire, chaque somme doit être expliquée.
Le propriétaire doit pouvoir comprendre ce qui sert à régler ses créanciers, ce qui correspond aux frais de l’opération, ce qui correspond aux honoraires, ce que lui coûte éventuellement l’occupation, ce qui lui restera disponible et, surtout, ce qu’il devra réunir pour sortir.
La transparence doit être totale sur son dossier.
Mais cette transparence ne consiste pas à faire croire qu’un exemple particulier peut être appliqué par règle de trois à toutes les situations.
Une analyse sérieuse peut conduire à dire non
Toutes les situations ne justifient pas une vente avec faculté de rachat.
Si le coût est disproportionné, si le besoin est trop important par rapport à la valeur du bien ou si le scénario de sortie n’est pas suffisamment crédible, la bonne conclusion peut être de ne pas réaliser l’opération.
Le but n’est pas seulement de permettre au propriétaire d’entrer dans une vente à réméré. Il faut également rechercher, dès le départ, les conditions qui peuvent lui permettre d’en sortir.
Cette page fournit une information générale. Elle ne remplace pas l’analyse du notaire, de l’avocat ou de tout professionnel compétent chargé d’examiner l’acte et la situation particulière.